房产证没下来的房子怎么卖

房产证没下来的房子要想卖有两种方法：一、双方约定等房产证下来以后再过户，这种就是二手房买卖，二手房买卖交纳的税费会比新房多，但是这种过户方式比较简单，风险也比较低；二、直接更名，卖房子先把银行贷款还清，然后与开发商重新签订商品房买卖合同，把名字更换成新房主。

具体介绍如下：

一、双方约定等房产证下来以后再过户

双方约定等房产证下来之后，再办理房产证的更名和过户手续。这种方式的风险比较低，然后税费相对较高。过户流程介绍：

1、签署购房协议

买卖双方协商一致，对合同内容无异议，合同中要明确规定房屋的性质以及关于出现纠纷的解决方案，还有关于其他容易出现异议的地方，都要形成书面文件一式两份，买方、卖房各留存一份。

2、付款

一次性结清的话就直接转入对方账户就行。如果只是付个首付，剩下的款项贷款支付的话，那就需要银行对房产进行评估，评估的价格往往会低于市场的价格，所以贷款的话，也不能贷到理想的比例，首付款要准备的多一些，以免后期出现无法支付的尴尬现象。

3、交税

二手房在交易过程中，肯定会出现差价收入，针对有收入的这部分，就需要缴纳相关的税费。主要有增值税、印花税、契税、附加税、个人所得税等一系列税收，现在有些城市开征了房产税。

4、办理贷款

带上需要的征信、收入证明、在职证明以及结婚证和银行流水等，和二手房房东或者购买方去到房管局办理房产的过户。

5、办理过户

交完税费，办理完贷款，就可以带着所有的资料去房管局办理过户，换新的房产证。房管局在核实完双方身份，确认交易正常，不存在异常情况，就可以为新的房屋所有人办理房产证。

二、直接更名

在购房合同上直接更名。这种方式下需要卖房者先把银行贷款给还清。然后由银行出具结清证明，再由卖方到房管局，把抵押合同给取出来交给开发商。开发商拿着合同和注销备案登记表到当地房管局办理房屋注销手续。等大概7个工作日注销完成以后会出具相应的文件，房管局后台系统会把开发商和原房主签订的文件，商品房买卖合同给作废掉。之后新房主也就是买方再重新和开发商签署商品房买卖合同。签订好以后，如果需要办理贷款的，再重新去银行办理贷款。不需要办理贷款直接付清的，就带着商品房买卖合同到房管局重新备案就行。